基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)區(qū)域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

一、規(guī)定

1.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2019修正) 

第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

2.2016年12月31日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)），《意見》中明確提出“市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)，依法評(píng)估并合理確定出讓底價(jià)”。

3.國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 國(guó)發(fā)2004 28號(hào)

（四）禁止非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

二、概念

基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地,某一時(shí)點(diǎn)上土地使用權(quán)的平均價(jià)格。[1]基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)，包含城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)價(jià)格和農(nóng)地基準(zhǔn)價(jià)格。城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

三、表現(xiàn)形式

基準(zhǔn)地價(jià)因是平均價(jià)格，它的表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)三種。

四、主要作用

基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)政府法定的公示地價(jià)之一，作為確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格審定、國(guó)有建設(shè)用地租賃租金審定、企業(yè)改制土地資產(chǎn)價(jià)格處置等依據(jù)之一，它可以相對(duì)穩(wěn)定而明確的反映某一區(qū)域的土地收益平均水平。本次基準(zhǔn)地價(jià)的發(fā)布，是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，完善科學(xué)的地價(jià)管理體系，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，發(fā)揮政府對(duì)土地資源的指導(dǎo)調(diào)控作用。

五、制訂原則

中國(guó)各地城鎮(zhèn)從20世紀(jì)90年代初開始制訂基準(zhǔn)地價(jià)，現(xiàn)已基本完成。制訂基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)級(jí)差收益來測(cè)算；二是在未完成定級(jí)情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場(chǎng)交易資料來測(cè)算。用得最多的還是第二條。現(xiàn)在各地已初步進(jìn)入定期修正、調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)階段。 

六、基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓底價(jià)、出讓最低價(jià)的關(guān)系

在我國(guó)，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)供求情況、土地市場(chǎng)地價(jià)水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評(píng)估出擬出讓宗地在出讓時(shí)點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價(jià)格，并依據(jù)擬出讓宗地的評(píng)估價(jià)格，綜合考慮國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)政策、土地市場(chǎng)調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，確定擬出讓宗地的出讓底價(jià)。

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)領(lǐng)域投資活力的意見  國(guó)辦發(fā)2017 27號(hào)

22.市、縣級(jí)人民政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)，依法評(píng)估并合理確定醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域公共服務(wù)項(xiàng)目的出讓底價(jià)。（國(guó)土資源部牽頭負(fù)責(zé)）

一般協(xié)議出讓涉及出讓最低價(jià)，各省有相關(guān)規(guī)定，例如

在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目用地，其協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)，不得低于出讓宗地所在土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。