新政辦發(fā)﹝2020﹞68號
伊犁哈薩克自治州，各州、市、縣（市）人民政府，各行政公署，自治區(qū)人民政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）,進(jìn)一步完善我區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，制定如下實(shí)施意見。
一、總體要求及目標(biāo)
以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹第三次中央新疆工作座談會議精神，完整準(zhǔn)確貫徹落實(shí)新時(shí)代黨的治疆方略，牢牢扭住社會穩(wěn)定和長治久安總目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)自治區(qū)黨委九屆十次全會精神，堅(jiān)持新發(fā)展理念，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，按照“把握正確方向、規(guī)范市場運(yùn)行、維護(hù)合法權(quán)益、提高服務(wù)效能”的基本原則，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，深入推進(jìn)資源要素市場化配置，激發(fā)市場活力，提高節(jié)約集約用地水平，保障自治區(qū)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。
到2021年底，初步建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息聚集、交易安全、監(jiān)管有效的土地市場，市場規(guī)則健全完善，交易平臺基本形成，服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位，市場秩序更加規(guī)范，制度性交易成本明顯降低，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。
二、加快交易市場建設(shè)
（一）建立土地二級市場“線上+線下”交易平臺。大力推進(jìn)土地交易市場和信息系統(tǒng)建設(shè)，充分利用各地現(xiàn)有公共資源交易中心、土地交易機(jī)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記服務(wù)大廳等設(shè)置辦事窗口，接受土地二級市場交易委托，辦理交易服務(wù)事務(wù)。鼓勵依托不動產(chǎn)登記信息平臺、政務(wù)服務(wù)一體化平臺等多種途徑，按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，搭建土地二級市場“線上+線下”交易平臺，匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門平臺，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。2021年底前，各地(州、市)、縣（市）人民政府基本完成土地二級市場交易平臺建立。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)財(cái)政廳、自然資源廳，自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局、政務(wù)服務(wù)和公共資源交易中心，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局、中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
（二）規(guī)范交易流程。2021年上半年建立形成“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易；達(dá)成一致后簽訂合同，依法申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣（市）人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)，交易完成后依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、政務(wù)服務(wù)和公共資源交易中心）
（三）引導(dǎo)入市交易。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，精簡證明材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率。積極提供法律、政策等咨詢服務(wù)，提供供需信息、中介服務(wù)等信息服務(wù)，公開稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。鼓勵將存量低效利用土地納入土地二級市場交易平臺進(jìn)行公開交易，通過分割轉(zhuǎn)讓等方式發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。積極引導(dǎo)市場主體入市交易，遏制“隱形交易”，倡導(dǎo)公開市場交易。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、政務(wù)服務(wù)和公共資源交易中心，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局）
三、健全市場交易規(guī)則
（一）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。
各級政府要加大對黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，將公開司法處置的土地納入土地二級市場交易，國有產(chǎn)權(quán)中的建設(shè)用地使用權(quán)交易沒有強(qiáng)制規(guī)定的、黨政機(jī)關(guān)或國有企事業(yè)單位建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)通過土地二級市場公開轉(zhuǎn)讓。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)高級人民法院，自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，自治區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會）
（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1.轉(zhuǎn)讓形式。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。土地招標(biāo)拍賣掛牌競買時(shí)已明確成立新公司開發(fā)，成交后按約定與新公司簽訂土地出讓合同的不視為轉(zhuǎn)讓。
2.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)市、縣（市）人民政府依法批準(zhǔn)，可保留原劃撥用地方式，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；受讓方申請有償使用的，補(bǔ)繳土地出讓收入后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規(guī)劃前提下，市、縣（市）自然資源主管部門報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)出讓方案，在土地二級市場公開交易，與受讓人簽訂出讓合同，按規(guī)定繳納土地出讓收入后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
3.出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)當(dāng)充分保障交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。
4.作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)實(shí)行與出讓土地使用權(quán)同權(quán)同價(jià)管理制度。
5.分割轉(zhuǎn)讓。擬分割轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地應(yīng)具備獨(dú)立的分宗條件，符合規(guī)劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應(yīng)保障雙方的正常通行等其他權(quán)利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和獨(dú)立使用功能。分割轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利和義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
6.合并轉(zhuǎn)讓。多宗地合并涉及劃撥、出讓、作價(jià)出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一辦理為出讓。其中：劃撥土地需按土地市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓收入。涉及剩余出讓年限不一致的，可按照“等價(jià)值原則”重新確定剩余土地出讓年限，也可按較長年限補(bǔ)繳土地出讓收入后登記。應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓收入金額=擬轉(zhuǎn)讓時(shí)合并宗地?cái)M定剩余年期出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬轉(zhuǎn)讓時(shí)各宗地實(shí)際剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格）之和。
7.稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用，地（州、市）、縣（市）人民政府可結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況和地價(jià)水平，在地方權(quán)限內(nèi)，探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，研究完善促進(jìn)盤活存量用地的稅費(fèi)制度，推進(jìn)“以地控稅、以稅節(jié)地”，加強(qiáng)成效跟蹤，確保政策落實(shí)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局）
（三）建設(shè)用地使用權(quán)出租
1.出租條件。建設(shè)用地使用權(quán)可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地產(chǎn)涉及土地使用權(quán)出租的，應(yīng)征得其他共有人書面同意。建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)，其地上建筑物、附著物及在建工程同時(shí)出租。
2．劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。應(yīng)上繳的土地收益標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）人民政府制定。實(shí)行出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租批準(zhǔn)手續(xù)。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
3.有償方式建設(shè)用地使用權(quán)出租。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途的條件下，可進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)租，不需繳納租金土地收益。工業(yè)用地使用權(quán)出租后，在租賃土地上新建建筑物及附屬設(shè)施的，不再增收土地價(jià)款。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳）
（四）建設(shè)用地使用權(quán)抵押
1.抵押條件。依照債權(quán)平等、適度放寬的原則，自然人和企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)，按照約定條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并取得產(chǎn)權(quán)證書的，可設(shè)定抵押權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，其地上建筑物、附著物所有權(quán)及在建工程須同時(shí)抵押。單獨(dú)以國有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押登記的或在建工程辦理抵押登記的，工程竣工后，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請將建設(shè)工程和國有建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)權(quán)抵押登記。已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)用地不得整宗設(shè)定抵押權(quán)，開發(fā)企業(yè)可以將依法登記的房屋所有權(quán)連同分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)設(shè)定抵押。
2.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押。最高抵押期限不超過同類用途土地的最高出讓期限。同時(shí)兼顧房地一致的原則，應(yīng)小于建筑物的剩余使用年限。劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
3.有償方式建設(shè)用地使用權(quán)抵押。抵押期限應(yīng)小于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限，同時(shí)小于建筑物的使用年限。
4.分割抵押。國有建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人先行辦理產(chǎn)權(quán)分割登記，但以房屋所有權(quán)進(jìn)行抵押，所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)隨之抵押的除外。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
四、強(qiáng)化市場監(jiān)督管理
（一）強(qiáng)化土地市場宏觀調(diào)控。各級人民政府要以新增建設(shè)用地土地利用計(jì)劃配置與存量建設(shè)用地盤活掛鉤制度為契機(jī)，統(tǒng)籌做好土地一級市場與二級市場聯(lián)動。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好的發(fā)揮政府作用，激發(fā)土地市場活力，科學(xué)合理安排土地一級市場的投放總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，動態(tài)掌握土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押信息，研判分析市場形勢，適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控，防止交易價(jià)格異常波動。
（責(zé)任單位：自治區(qū)自然資源廳，各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)財(cái)政廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局、中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
（二）加強(qiáng)土地市場監(jiān)測監(jiān)管。各地要嚴(yán)格落實(shí)地價(jià)體系公示制度，定期更新和發(fā)布包含公共服務(wù)項(xiàng)目用地的基準(zhǔn)地價(jià)，全面完成城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)制訂和公示工作，動態(tài)監(jiān)測重要城市各用途地價(jià)水平變化，不斷完善價(jià)格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)機(jī)制，為土地二級市場的平穩(wěn)運(yùn)行提供保障。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳）
（三）完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。市場監(jiān)管領(lǐng)域各相關(guān)部門要加強(qiáng)對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制。各地要結(jié)合實(shí)際，制定土地市場信用評價(jià)規(guī)則和約束措施，建立“黑名單”制度，對失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)發(fā)展改革委、自然資源廳，自治區(qū)市場監(jiān)督管理局，中國人民銀行烏魯木齊中心支行）
（四）規(guī)范中介服務(wù)。建立公開、公正、透明的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)確定機(jī)制，規(guī)范推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)，引導(dǎo)中介組織誠信經(jīng)營。采取綜合評價(jià)、績效考評、階段排名等措施，建立中介機(jī)構(gòu)退出機(jī)制，對存在脫離土地市場實(shí)際建成價(jià)格評估謀取不正當(dāng)利益等行為的，依法進(jìn)行懲戒和退出。
（責(zé)任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
五、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級人民政府要充分認(rèn)識完善土地二級市場的重要性，結(jié)合實(shí)際研究制定配套措施，確保各項(xiàng)工作舉措和要求落實(shí)到位。各級自然資源、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機(jī)制，明確分工，落實(shí)責(zé)任，做好人員和經(jīng)費(fèi)保障。
（二）強(qiáng)化督促落實(shí)。建立和完善土地二級市場是國家和自治區(qū)黨委部署的深化改革重要任務(wù)，各地（州、市）人民政府要加強(qiáng)對縣（市）土地二級市場建設(shè)的督促落實(shí)，定期調(diào)度情況，加快改革任務(wù)落實(shí)。自治區(qū)相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府部門、單位和責(zé)任人員嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究，堅(jiān)決打擊土地交易中的各種腐敗行為。
各級人民政府要強(qiáng)化對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳，及時(shí)總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新工作機(jī)制，擴(kuò)大土地二級市場影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性，提高社會節(jié)約集約用地意識，形成良好的輿論環(huán)境。
新疆維吾爾自治區(qū)人民政府辦公廳
2020年11月8日
